Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm khởi công 23/10/2026: Xây gì trước, căn hộ bao giờ bán, người mua cần biết gì?

Hôm nay, 23/10/2026, Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm khởi công theo kế hoạch Lotte và Phát Đạt đã công bố. Dự án nằm ở khu chức năng 2A, lõi Khu đô thị mới Thủ Thiêm, nay thuộc phường An Khánh, TP.HCM.

Đây là khu đất ký hợp đồng từ năm 2017 và làm lễ động thổ năm 2022. Năm 2025, chủ đầu tư từng gửi văn bản xin dừng. Gần 10 năm sau, công trường mới thật sự có máy chạy.

Tin vui là có. Nhưng em nói thẳng ngay từ đầu: hạng mục khởi công hôm nay là hai khối thương mại – dịch vụ, không phải căn hộ. Đến thời điểm viết bài, dự án chưa mở bán và chưa có bảng giá chính thức.

Bài này dành cho anh chị đang tìm hiểu mua, thuê hoặc đầu tư ở Thủ Thiêm. Em tách rõ phần nào là thông tin chính thức, phần nào là báo chí đưa, phần nào là nhận định riêng của Achieve Realty VN. Anh chị tự cân nhắc.

Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm khởi công hạng mục nào vào ngày 23/10/2026?

Dự án được chia thành 6 lô, ký hiệu từ 2-1 đến 2-6. Mỗi lô có chức năng và người phụ trách riêng:

• Lô 2-1 và 2-3: Là khối thương mại – dịch vụ. Phát Đạt tự phát triển toàn bộ, và đây là phần khởi công hôm nay.
• Lô 2-2, 2-4 và 2-6: Là hợp phần nhà ở. Phát Đạt đồng phát triển với Lotte. Mốc khởi công riêng cho các lô này chưa được công bố.
• Lô 2-5: Các tài liệu em đối chiếu chưa nêu rõ chức năng. Em không đoán.

Vì sao khởi công khối thương mại trước? Em không có tuyên bố chính thức của chủ đầu tư về lý do. Theo suy luận của em: văn phòng và thương mại không phải xin điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Thủ tục để xây thường gọn hơn hợp phần căn hộ. Anh chị xem đây là nhận định, không phải thông tin chính thức.

36 tháng là con số theo kế hoạch. Với một công trình nhiều tầng hầm ở lõi Thủ Thiêm, chậm vài quý là chuyện thị trường đã quen. Em sẽ cập nhật tiến độ thực tế trên công trường khi có.

Lotte Eco Smart City nằm ở đâu? Địa chỉ mới thuộc phường nào?

Đây là điểm em thấy nhiều trang ghi sai. Địa chỉ đúng hiện nay chỉ gồm hai cấp: phường An Khánh – TP.HCM. Empire City, The Metropole, Zeit River và The River cũng nằm trong phường An Khánh.

Vị trí cụ thể của khu đất:

• Sát quảng trường trung tâm và hồ trung tâm Thủ Thiêm. Đây là trục công cộng chính của bán đảo.
• Gần lối lên xuống hầm Thủ Thiêm. Từ đây qua Quận 1 cũ chỉ cần chui hầm.
• Gần cầu Ba Son, nối thẳng sang khu Tôn Đức Thắng.
• Đối diện Empire City, theo mô tả của nhiều báo. Tức là cùng cụm lõi với tháp Linden, Tilia và Narra.

Để anh chị dễ hình dung: nếu Empire City là ghế hàng đầu nhìn sang Quận 1, thì Lotte Eco Smart City ngồi ngay sau lưng sân khấu chính, sát quảng trường. Vị trí này đổi được view sông trực diện lấy độ trung tâm. Cái nào giá trị hơn tùy anh chị cần ở hay cần khai thác.

Lotte Eco Smart City quy mô bao nhiêu, gồm những gì?

Con số đáng chú ý nhất là vốn: từ 20.100 tỷ năm 2017 lên khoảng 60.000 tỷ năm 2026, gấp khoảng 3 lần. Phần lớn chênh lệch đến từ tiền sử dụng đất, riêng khoản này đã là 17.569 tỷ.

Tiền đất càng cao thì giá bán đầu ra càng khó rẻ. Đây là logic chung của thị trường, không phải dự báo giá của em.

Ai là chủ đầu tư Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm?

Các mốc chính của quan hệ hợp tác:

• 26/6/2026: Lotte và Phát Đạt ký hợp đồng hợp tác đầu tư.
• 3/7/2026: Phát Đạt chính thức sở hữu 35% vốn điều lệ Lotte Properties HCMC theo Quyết định 4102/QĐ-UBND của UBND TP.HCM.
• Phân vai: Phát Đạt phát triển toàn bộ khối thương mại 2-1 và 2-3, đồng thời đồng phát triển nhà ở tại lô 2-2, 2-4 và 2-6.

Về giá trị Phát Đạt bỏ ra để mua 35% vốn, các báo đưa những con số khác nhau. Em chưa tìm được văn bản gốc để đối chiếu nên không đưa con số nào vào đây.

Góc nhìn thật: Lotte có kinh nghiệm vận hành thương mại – khách sạn, chuỗi Lotte Mart và khách sạn Lotte có mặt ở Việt Nam nhiều năm. Phát Đạt là doanh nghiệp nội, quen thủ tục, vừa trải qua giai đoạn tái cấu trúc và bán bớt dự án để dồn lực cho Thủ Thiêm. Sự kết hợp này hợp lý trên giấy. Hiệu quả thật phải đo bằng tiến độ công trường trong 12–24 tháng tới.

Vì sao Lotte Eco Smart City mất gần 10 năm mới khởi công?

Ở Thủ Thiêm, “động thổ” và “khởi công” là hai chuyện khác nhau. Lễ năm 2022 là động thổ: có lễ, có ảnh, nhưng chưa có giấy tờ đủ để xây. Lần này khác ở một điểm quyết định là tiền đất đã nộp xong. Không còn nghĩa vụ tài chính treo nên khả năng dự án lại đứng im thấp hơn hẳn so với 2022.

Thấp hơn không có nghĩa là bằng không. Dự án vẫn cần giấy phép xây dựng cho từng hạng mục, vốn cho từng giai đoạn và tiến độ thi công thật. Lịch sử 10 năm này là lý do em khuyên anh chị nhìn công trường, đừng chỉ nhìn phối cảnh.

Lotte Eco Smart City đã mở bán căn hộ chưa? Giá bao nhiêu?

Sau tin khởi công hôm nay, em đoán sẽ xuất hiện nhiều tin kiểu “nhận booking”, “giữ chỗ không mất phí” hay “giá F0 chỉ từ…”. Anh chị cần nắm ba điều:

1. Căn hộ chỉ được bán khi đủ điều kiện pháp lý. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở hình thành trong tương lai phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và được Sở Xây dựng xác nhận. Chủ đầu tư chỉ được nhận đặt cọc tối đa 5% khi đã đủ điều kiện đó. Hiện đang có đề xuất sửa quy định này, anh chị nên kiểm tra quy định đang có hiệu lực tại thời điểm giao dịch.
2. Dự án chưa có giá, nên con số nào đang được rao đều là đoán. Kể cả con số em đưa ra cũng vậy. Em sẽ không đoán.
3. Nếu cần tham chiếu mặt bằng giá khu lõi, hãy nhìn hàng đã bàn giao xung quanh. Theo giỏ hàng Achieve Realty VN đang theo dõi (tham khảo, tháng 5/2026):
   • Empire City thứ cấp dao động khoảng 150–350 triệu/m² tùy tòa và view.
   • Tháp The Opusk (Metropole) được chào khoảng 235–450 triệu/m².

Đây là giá của dự án khác, đã có hình hài hoặc gần bàn giao. Đây không phải dự báo giá Lotte.

Thêm một lưu ý: dự án được định hướng nhiều văn phòng hạng A và khách sạn. Căn hộ ở đây nhiều khả năng sống cùng nhịp đô thị dày đặc của một khu thương mại – văn phòng. Người thích yên tĩnh kiểu resort ven sông nên cân nhắc kỹ khi có thiết kế chi tiết.

Lotte Eco Smart City khởi công tác động thế nào đến giá căn hộ Thủ Thiêm?

Em chia tác động ra ba lớp để anh chị dễ nhìn.

• Lớp 1 – Tâm lý (ngay bây giờ): Mỗi khu đất trống ở lõi Thủ Thiêm được lấp lại là một lần người mua bớt lo “Thủ Thiêm còn trống quá”. Lotte là khu đất lớn bậc nhất còn lại ở lõi, nên tín hiệu này có trọng lượng. Nhưng tâm lý không trả tiền thuê nhà. Em không khuyên ai mua chỉ vì một lễ khởi công.
• Lớp 2 – Nhu cầu thuê (2029 trở đi): Hơn 152.000 m² sàn văn phòng và hơn 34.000 m² sàn khách sạn, nếu lấp đầy, sẽ kéo thêm người làm việc về Thủ Thiêm. Một phần trong số đó là expat cần thuê căn hộ gần chỗ làm. Đây là luận điểm dài hạn có cơ sở, nhưng phụ thuộc tỷ lệ lấp đầy văn phòng. Đến nay chưa ai đo được tỷ lệ đó.
• Lớp 3 – Cái giá phải trả (2026–2029): Công trình nhiều tầng hầm đồng nghĩa với đào đất, xe ben và tiếng máy. Các căn ở Empire City hoặc những tòa nhìn thẳng về khu 2A sẽ chịu ảnh hưởng nhất. Lotte không phải công trường duy nhất: TP.HCM cũng đang lên kế hoạch đấu giá thêm nhiều lô đất ở Thủ Thiêm.

Với người thuê ở thật, nhất là gia đình có con nhỏ, nên hỏi kỹ hướng căn và hướng gió trước khi ký. Tóm lại, khởi công Lotte là tin tốt cho bức tranh dài hạn của Thủ Thiêm. Nhưng nó không biến căn hộ của anh chị thành tiền ngay ngày mai.

Hạ tầng quanh Lotte Eco Smart City: cái gì đã có, cái gì còn trên giấy?

Em tách bạch như sau:

✅ Đang dùng được hằng ngày

• Hầm Thủ Thiêm: đi sang khu Tôn Đức Thắng – Hàm Nghi không phải qua cầu.
• Cầu Ba Son: nối thẳng sang khu Ba Son – Tôn Đức Thắng.
• Quảng trường trung tâm, hồ trung tâm và mạng đường nội khu lõi Thủ Thiêm.

⏳ Còn trên giấy hoặc đang chuẩn bị

• Metro Thủ Thiêm – Long Thành: tuyến dài khoảng 41,8 km nối sân bay Long Thành, hiện vẫn ở dạng đề xuất. Đã có doanh nghiệp đề xuất làm theo hình thức PPP và TP.HCM đang xem xét. Chưa có ngày khởi công chính thức.
• Các ga metro quanh khu 2A: được nhắc trong tài liệu của dự án. Em chưa thấy mốc thi công cụ thể nên xếp vào nhóm “tiềm năng”.

Vì sao em tách kỹ như vậy? Ở Thủ Thiêm, chữ “sắp” đã kéo dài cả chục năm. Anh chị nên định giá theo cái đang có. Phần hạ tầng tương lai chỉ nên coi là phần thưởng thêm, đừng trả tiền trước cho nó.

Người mua, người thuê và nhà đầu tư nên làm gì lúc này?

• Nếu anh chị cần nhà để ở trong 1–2 năm tới: Lotte chưa giải quyết được nhu cầu này. Lựa chọn thực tế là các tòa đã vận hành như Linden, Tilia, Cove (Empire City), The River, Zeit River, hoặc các phân khu đã bàn giao của The Metropole.
• Nếu anh chị muốn cho thuê lấy dòng tiền: cùng logic trên. Dòng tiền thuê chỉ bắt đầu khi có chìa khóa trong tay.
• Nếu anh chị muốn sở hữu căn hộ Lotte Eco Smart City:
  • Theo dõi thông báo chính thức từ Lotte Properties HCMC và Phát Đạt (PDR).
  • Kiểm tra văn bản Sở Xây dựng TP.HCM xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
  • Chỉ ký và chuyển tiền theo hợp đồng có tên pháp nhân chủ đầu tư.
  • Không chuyển khoản “giữ chỗ” vào tài khoản cá nhân, dù người nhận nói là “suất nội bộ”.
• Nếu anh chị là nhà đầu tư nhìn 5–10 năm: em gợi ý dùng tiến độ khối 2-1 và 2-3 làm chỉ báo. Nếu sau 12 tháng công trường lên khỏi mặt đất đúng nhịp, đó là tín hiệu tốt cho cả lõi Thủ Thiêm.
• 

Rủi ro của Lotte Eco Smart City: những điều không nên tô hồng

1. Lịch sử chậm trễ: Khu đất này từng có hợp đồng, có lễ động thổ, rồi có cả văn bản xin dừng. Lần này nền tảng chắc hơn vì tiền đất đã nộp xong. Nhưng một lễ khởi công vẫn chỉ là ngày đầu tiên của 36 tháng.
2. Hợp phần nhà ở chưa có lịch: Thời điểm xây, thời điểm bán và thiết kế căn hộ đều chưa có. Ai nói chắc ngày bán ngay lúc này là đang nói trước chủ đầu tư.
3. Bài toán vốn: Khoảng 60.000 tỷ là khoản đầu tư rất lớn. Phát Đạt có MB tài trợ phần vốn góp, nhưng cũng phụ thuộc việc xử lý các dự án khác. Đây là rủi ro của chủ đầu tư, nhưng sẽ chuyển thành rủi ro tiến độ của người mua nếu dòng vốn trục trặc.
4. Sống cạnh công trường: Ba năm thi công ở lõi Thủ Thiêm sẽ có bụi, tiếng ồn và xe công trình. Người đang ở hoặc sắp thuê quanh khu 2A nên tính trước.

Câu hỏi thường gặp về Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm

Góc nhìn từ Achieve Realty VN

Với em, điểm đáng giá nhất của ngày hôm nay không nằm ở lễ khởi công. Nó nằm ở con số 17.569 tỷ đã nộp vào ngân sách từ tháng 7. Lễ thì năm 2022 cũng có. Tiền đất trả xong thì đây là lần đầu tiên.

Lotte Eco Smart City là tin tốt cho cả lõi Thủ Thiêm. Một khu đất trống lớn bắt đầu có công trình. Một khối văn phòng, thương mại và khách sạn đáng kể sẽ hình thành sát quảng trường trung tâm.

Nhưng tin tốt cho khu vực khác với lý do để xuống tiền hôm nay. Anh chị cần ở thật hoặc cần dòng tiền thật thì hàng đã bàn giao quanh đó vẫn là lựa chọn có thể chạm tay. Anh chị muốn một căn ở Lotte thì kiên nhẫn chờ giấy tờ mở bán. Ai giục anh chị chuyển khoản trước ngày đó, anh chị cứ hỏi họ đúng một câu: “Văn bản đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng đâu?”

Achieve Realty VN sẽ theo dõi công trường và cập nhật khi có thông tin chính thức về hợp phần căn hộ. Lòng tin sẽ tạo nên tất cả, và lòng tin bắt đầu từ việc không nói trước điều chưa có.